Drepturile chiriașului în România: ghid complet 2026

Cadrul legal al închirierii locuințelor în România

Contractul de închiriere a locuinței este reglementat de Codul civil (Legea nr. 287/2009), în art. 1777-1835 (Secțiunea privind locațiunea), completat de prevederile speciale ale Legii nr. 114/1996 — Legea locuinței. Aceste dispoziții oferă chiriașului o serie de drepturi importante pe care mulți nu le cunosc.

Contractul de închiriere — formă și conținut

Deși legea nu impune o formă specială pentru validitate, contractul de închiriere are implicații practice importante:

• Forma scrisă este esențială pentru probatoriu și pentru opozabilitate față de terți (art. 1798 Cod civil)
• Contractul autentificat notarial sau înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798)
• Proprietarul este obligat să înregistreze contractul la ANAF în termen de 30 de zile de la încheierea acestuia (art. 120 Cod fiscal)
• Se recomandă întocmirea unui proces-verbal de predare-primire detaliat, cu fotografii ale stării locuinței

Obligațiile principale ale proprietarului

Conform art. 1786-1794 din Codul civil, proprietarul (locatorul) are următoarele obligații esențiale:

• Predarea bunului în stare corespunzătoare utilizării pentru care a fost închiriat (art. 1786)
• Efectuarea reparațiilor capitale — acoperiș, structură de rezistență, instalații principale — pe toată durata contractului (art. 1788)
• Garantarea folosinței liniștite — protecția contra tulburărilor de drept provenite de la terți (art. 1789-1794)
• Garantarea contra viciilor ascunse ale bunului care împiedică sau diminuează folosirea normală (art. 1790)

Garanția (cauțiunea) — reguli și restituire

Garanția (depozitul de securitate) nu este reglementată explicit de Codul civil, însă practica a consacrat următoarele reguli:

• Suma uzuală: 1-3 luni de chirie, plătibilă la semnarea contractului
• Garanția se restituie integral la finalul contractului, minus eventualele daune dovedite cauzate de chiriaș
• Uzura normală (pereți ușor îngălbeniți, uzura parchetului) NU constituie motiv de reținere
• Proprietarul nu poate compensa garanția cu chiria restantă decât cu acordul chiriașului sau pe bază de hotărâre judecătorească
• Se recomandă fotografierea stării locuinței la intrare și la ieșire, ca probă

Dreptul la stabilitate — protecția contra evacuării

Chiriașul beneficiază de protecție importantă contra evacuării abuzive:

• Proprietarul nu poate schimba încuietorile, tăia utilitățile sau hărțui chiriașul pentru a-l determina să plece — aceste fapte pot constitui infracțiuni
• Evacuarea se realizează exclusiv pe cale judecătorească, prin executor judecătoresc, cu titlu executoriu
• Conform art. 1831 Cod civil, chiriașul are dreptul la un termen de preaviz rezonabil pentru a elibera locuința
• Pe durata iernii (1 noiembrie – 1 martie), evacuarea poate fi amânată de instanță în cazuri sociale deosebite

Dreptul de preemțiune la reînnoire

Conform art. 1828 din Codul civil, la expirarea contractului, chiriașul beneficiază de un drept de preferință la încheierea unui nou contract, la condiții egale cu cele oferite altor potențiali chiriași. Acest drept se exercită în termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei proprietarului.

Reparațiile — cine plătește ce?

Codul civil face o distincție clară între categoriile de reparații:

• Reparații capitale (structură, acoperiș, instalații de apă, gaz, electricitate) — obligația proprietarului (art. 1788 alin. 1)
• Reparații locative (întreținerea curentă, vopsit pereți, înlocuit becuri) — obligația chiriașului (art. 1788 alin. 2)
• Dacă proprietarul refuză să efectueze reparațiile capitale, chiriașul le poate face el și poate compensa cheltuielile cu chiria (art. 1788 alin. 3)
• Degradările cauzate de forță majoră sau uzura normală nu sunt în sarcina chiriașului

Subînchirierea și cesiunea contractului

Conform art. 1805 Cod civil, chiriașul poate subînchiria sau ceda contractul doar cu acordul scris al proprietarului, dacă contractul nu prevede altfel. Subînchirierea fără acord poate constitui motiv de reziliere a contractului.

Cum te poate ajuta DroitAI

Cu DroitAI, poți verifica instantaneu drepturile tale de chiriaș. Descrie problema — neplata garanției, reparații refuzate, amenințări cu evacuarea — iar asistentul juridic AI îți oferă răspunsuri personalizate, cu referințe la articolele exacte din Codul civil. Poți genera și notificări sau plângeri direct din aplicație.