Rezilierea contractului de închiriere — Procedură completă 2026

Rezilierea contractului de închiriere — ghid practic

Contractul de închiriere poate înceta în mai multe moduri: expirarea termenului, acordul părților, rezilierea unilaterală sau rezoluțiunea pentru neexecutare. Procedura de reziliere este reglementată de art. 1809-1831 din Codul civil.

Încetarea prin expirarea termenului

Conform art. 1809 Cod civil, contractul de închiriere încetează de drept la expirarea termenului convenit. Dacă locatarul continuă să folosească bunul și locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit tacit (tacita relocațiune) pe durată nedeterminată (art. 1810).

Denunțarea unilaterală — contracte pe durată nedeterminată

La contractele pe durată nedeterminată, oricare dintre părți poate denunța unilateral contractul, respectând un termen de preaviz rezonabil (art. 1816 Cod civil):

• Termenul de preaviz este cel prevăzut în contract
• În lipsa prevederii contractuale, se aplică uzanțele — în practică, 30-60 de zile
• Preavizul trebuie comunicat în scris (recomandare: scrisoare recomandată cu confirmare de primire)

Rezilierea pentru neexecutare

Conform art. 1817 Cod civil, dacă una dintre părți nu-și execută obligațiile, cealaltă poate cere rezilierea contractului. Motive frecvente:

• Neplata chiriei — cel mai frecvent motiv. De regulă, contractele prevăd un termen de grație de 15-30 de zile.
• Folosirea bunului contrar destinației (ex: activitate comercială într-un apartament rezidențial)
• Subînchiriere fără acord
• Degradarea bunului prin culpa chiriașului

Pactul comisoriu — reziliere automată

Conform art. 1553 Cod civil, contractul poate conține un pact comisoriu care prevede rezilierea de drept în caz de neplată sau altă neexecutare, fără intervenția instanței. Sunt patru grade de pacte comisorii, de la cel care necesită punere în întârziere până la cel care operează automat.

Procedura de evacuare

Evacuarea chiriașului care refuză să plece presupune:

• Pasul 1: Notificarea scrisă de reziliere/denunțare cu respectarea preavizului
• Pasul 2: Dacă chiriașul nu eliberează — acțiune în evacuare la judecătorie
• Pasul 3: Obținerea hotărârii judecătorești definitive (titlu executoriu)
• Pasul 4: Executarea silită prin executor judecătoresc

Dacă contractul este autentificat notarial sau înregistrat la ANAF, el constituie direct titlu executoriu pentru plata chiriei (conform art. 1798 Cod civil), simplificând procedura.

Înregistrarea contractului la ANAF

Conform Codului fiscal (art. 120), proprietarul este obligat să înregistreze contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile. Un contract neînregistrat nu afectează drepturile chiriașului, dar creează probleme fiscale proprietarului.

Generează notificarea de reziliere cu DroitAI

DroitAI include modele de notificare de reziliere a contractului de închiriere, adaptate situației tale specifice — fie că ești proprietar, fie chiriaș. Completează datele în chat, iar asistentul AI generează documentul în format PDF, gata de trimis.