Drepturile chiriașului în România — Ce spune Codul Civil 2026

Drepturile chiriașului — protecție legală completă

Închirierea unei locuințe este una dintre cele mai frecvente raporturi juridice din viața cotidiană. Codul civil (Legea nr. 287/2009), în art. 1777-1835, reglementează detaliat contractul de locațiune (închiriere), oferind chiriașului o protecție juridică substanțială.

Dreptul la folosință liniștită și utilă

Conform art. 1786-1788 Cod civil, locatorul (proprietarul) are trei obligații principale:

• Predarea bunului în stare corespunzătoare destinației (art. 1786)
• Menținerea bunului în stare de folosință pe toată durata contractului (art. 1788)
• Asigurarea folosinței liniștite — garantarea contra tulburărilor de drept și de fapt (art. 1789)

Reparațiile — cine plătește ce?

Legea face o distincție clară între reparații:

• Reparații capitale (acoperiș, instalații, structură) — obligația proprietarului (art. 1788)
• Reparații locative/mici (întreținerea curentă) — obligația chiriașului (art. 1788 alin. 2)
• Dacă proprietarul refuză reparațiile capitale, chiriașul le poate face și poate cere restituirea cheltuielilor sau compensarea cu chiria (art. 1788 alin. 3)

Garanția (depozitul de securitate)

Deși Codul civil nu reglementează explicit garanția, practica și contractele standard prevăd:

• Garanția tipică: 1-3 luni de chirie
• Se restituie la finalul contractului, minus eventualele daune dovedite
• Proprietarul nu poate reține garanția fără justificare (uzura normală nu constituie daună)
• Se recomandă proces-verbal de predare-primire detaliat la intrare și la ieșire

Dreptul de preferință la reînnoire

Conform art. 1828 Cod civil, chiriașul are un drept de preemțiune (preferință) la încheierea unui nou contract, la condiții egale cu cele oferite altor potențiali chiriași. Acest drept se exercită în termen de 30 de zile de la comunicarea propunerii proprietarului.

Subînchirierea și cesiunea

Art. 1805 Cod civil permite chiriașului să subînchirieze sau să cedeze contractul, cu acordul scris al proprietarului. Clauza contractuală care interzice subînchirierea este perfect valabilă.

Protecția contra evacuării abuzive

Proprietarul nu poate evacua chiriașul fără respectarea procedurii legale:

• Notificare prealabilă în termenul de preaviz contractual sau legal
• Evacuarea forțată se face doar prin executor judecătoresc, cu titlu executoriu
• Schimbarea încuietorilor, tăierea utilităților sau hărțuirea constituie fapte ilicite
• Legea nr. 17/2014 privind evacuarea prevede procedura specială

Obligațiile chiriașului

La rândul său, chiriașul are obligații conform art. 1796-1804 Cod civil:

• Plata chiriei la termenul stabilit
• Folosirea bunului conform destinației
• Restituirea la încetarea contractului în starea primită, minus uzura normală
• Notificarea proprietarului despre orice degradări sau reparații necesare

Verifică-ți drepturile cu DroitAI

Cu DroitAI, poți verifica instantaneu drepturile tale de chiriaș în contextul specific al situației tale. Descrie problema în chat, iar asistentul juridic AI îți oferă răspunsuri personalizate, cu referințe la articolele exacte din Codul civil aplicabile cazului tău.