Procédure d'expulsion d'un locataire : étapes et droits du propriétaire

L'expulsion d'un locataire : une procédure strictement encadrée

L'expulsion d'un locataire est l'une des procédures les plus réglementées du droit français. Le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à l'expulsion de son locataire : toute expulsion sans titre exécutoire est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Voici les étapes à respecter scrupuleusement.

Étape 1 : le commandement de payer

Lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer, la première étape juridique consiste à lui faire signifier un commandement de payer par acte d'huissier de justice (commissaire de justice). Ce commandement, prévu par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, doit :

• Mentionner le montant précis des sommes dues (loyers, charges, indemnités d'occupation).
• Reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
• Accorder au locataire un délai de 6 semaines pour régulariser sa situation (délai porté de 2 mois à 6 semaines par la loi ALUR).
• Informer le locataire qu'il peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département.

Le commandement de payer doit également être signifié à la CAF (ou MSA) lorsque le locataire perçoit une aide au logement, et notifié à la préfecture (CCAPEX — Commission de coordination des actions de prévention des expulsions).

Étape 2 : la saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire n'a pas régularisé sa dette à l'expiration du délai de 6 semaines, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire par voie d'assignation. L'assignation doit être délivrée au moins 6 semaines avant l'audience et notifiée à la préfecture (article 24, III de la loi de 1989).

Le juge peut :

• Constater la résiliation du bail si celui-ci contient une clause résolutoire et que les conditions de sa mise en œuvre sont réunies (impayé non régularisé dans le délai du commandement).
• Prononcer la résiliation du bail en l'absence de clause résolutoire, si les manquements du locataire sont suffisamment graves.
• Accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans (article 24, V), s'il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette.
• Suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement du loyer courant et s'engage à apurer sa dette selon un échéancier fixé par le juge.

Étape 3 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement d'expulsion obtenu et passé en force de chose jugée (ou assorti de l'exécution provisoire), le bailleur doit faire signifier au locataire un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour quitter le logement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le juge peut toutefois accorder au locataire des délais supplémentaires compris entre 3 mois et 3 ans, en tenant compte de la situation personnelle du locataire, notamment son âge, son état de santé et ses ressources (article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution).

La trêve hivernale : une protection temporaire

Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Cette protection s'applique à toutes les expulsions, y compris celles ordonnées par jugement.

Exceptions à la trêve hivernale :

• Les personnes dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
• Les squatteurs occupant le domicile d'autrui (article 38 de la loi DALO, renforcé par la loi du 27 juillet 2023 anti-squat).
• Les occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de péril (pour raisons de sécurité).
• Les époux dont l'expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de violences conjugales.

Étape 4 : le recours à la force publique

Si le locataire refuse de partir malgré le commandement de quitter les lieux et l'expiration des délais, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Le bailleur doit alors demander le concours de la force publique auprès du préfet.

Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour répondre (article L153-1 du Code des procédures civiles d'exécution). En cas de refus du concours de la force publique, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et obtenir une indemnisation pour le préjudice subi (loyers impayés, frais de procédure).

Les coûts de la procédure

La procédure d'expulsion engendre des frais significatifs pour le propriétaire :

• Commandement de payer : environ 200 à 300 €
• Assignation devant le tribunal : environ 200 €
• Honoraires d'avocat (non obligatoire mais recommandé) : 1 000 à 3 000 €
• Commandement de quitter les lieux : environ 200 €
• Intervention du commissaire de justice pour l'expulsion : variable selon les biens à déménager

En règle générale, ces frais sont mis à la charge du locataire par le jugement, mais leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité de ce dernier.

Conseils pratiques pour les propriétaires

La prévention reste la meilleure stratégie :

• Vérifiez la solvabilité de vos candidats locataires (3 fois le montant du loyer en revenus).
• Souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) ou faites appel au dispositif Visale (garantie gratuite d'Action Logement).
• Réagissez dès le premier impayé : un contact amiable rapide résout la majorité des situations.
• Respectez scrupuleusement chaque étape de la procédure pour éviter toute nullité.

Vous êtes propriétaire confronté à un impayé de loyer ou locataire faisant l'objet d'une procédure d'expulsion ? Décrivez votre situation à l'assistant DroitAI pour obtenir une analyse juridique personnalisée et connaître vos droits et options.