Résiliation de bail en Belgique : préavis et indemnités 2026

Résilier un bail de résidence principale en Belgique

Depuis la régionalisation du bail, les règles figurent dans trois textes : le Code bruxellois du Logement, le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation et le Vlaams Woninghuurdecreet (Flandre). Elles se ressemblent, avec quelques différences importantes.

Résiliation par le locataire (bail de 9 ans)

Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois, dans les trois régions (Bruxelles art. 237 §5, Wallonie art. 55 §5, Flandre art. 20).

Indemnité due au bailleur si le bail prend fin pendant les trois premières années :

• 1re année : 3 mois de loyer
• 2e année : 2 mois de loyer
• 3e année : 1 mois de loyer
• À partir de la 4e année : aucune indemnité

Si c'est le bailleur qui a donné congé, le locataire peut lui aussi partir à tout moment avec un préavis d'un mois, sans indemnité (Bruxelles art. 237 §5, Wallonie art. 55 §5).

Résiliation par le propriétaire

• Occupation personnelle (ou par un proche) : préavis de 6 mois, à tout moment. Le bien doit être occupé dans l'année et pendant au moins 2 ans (Bruxelles art. 237 §2, Wallonie art. 55 §2, Flandre art. 17). À Bruxelles, si ce n'est pas fait sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à 18 mois de loyer.
• Travaux importants : préavis de 6 mois. À Bruxelles, uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, pour des travaux d'un coût supérieur à 3 ans de loyer (art. 237 §3). En Flandre, depuis 2021, ce congé peut être donné à tout moment si toutes les conditions de l'article 18 sont réunies.
• Sans motif : préavis de 6 mois, uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, avec une indemnité de 9 mois (fin du 1er triennat) ou 6 mois de loyer (fin du 2e) (Bruxelles art. 237 §4, Wallonie art. 55 §4, Flandre art. 19).

Point de départ et forme du préavis

Lorsqu'un congé peut être donné à tout moment, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel il a été donné (Bruxelles art. 231, Wallonie, Flandre art. 15).

En Wallonie, le congé est notifié par envoi recommandé, par exploit d'huissier ou par remise en mains propres contre signature d'un double daté (décret du 15 mars 2018, art. 30). Dans tous les cas, le recommandé est la façon la plus simple de prouver la date.

Bail de courte durée (3 ans ou moins)

• Bruxelles : le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois et une indemnité d'un mois de loyer (art. 238).
• Wallonie : le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois et une indemnité d'un mois de loyer (art. 55).
• Flandre : le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois ; l'indemnité est de 1,5 mois, 1 mois ou 0,5 mois de loyer selon que le bail prend fin la 1re, la 2e ou la 3e année (art. 21). Tant que le bail n'est pas enregistré, ni le préavis ni l'indemnité ne s'appliquent.

À Bruxelles et en Wallonie, le bailleur ne peut mettre fin anticipativement à un bail de courte durée qu'après la première année de location, pour occupation personnelle, avec un préavis de 3 mois et une indemnité d'un mois.

État des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est établi contradictoirement. Les dégâts qui dépassent l'usure normale sont à la charge du locataire. En cas de désaccord, la justice de paix peut être saisie.