Droits du locataire en Belgique : guide complet 2026

Le droit du bail en Belgique : une compétence régionale

Depuis la sixième réforme de l'État, le bail d'habitation relève des régions. Chacune a sa propre législation :

• Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Bruxelles-Capitale : Code bruxellois du Logement (règles du bail insérées par l'ordonnance du 27 juillet 2017, modifiées en 2024)
• Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018

Les règles ci-dessous concernent le bail de résidence principale. Vérifiez toujours la région où se trouve le logement.

Garantie locative

• Wallonie : au maximum 2 mois de loyer, quelle que soit la forme choisie par le locataire : compte individualisé à son nom, garantie bancaire reconstituée par mensualités (sur trois ans au maximum) ou garantie via le CPAS (article 62 du décret)
• Bruxelles : au maximum 2 mois de loyer, pour chacune des cinq formes prévues depuis le 1er novembre 2024, dont le compte individualisé, la garantie bancaire progressive et la garantie via le CPAS (article 248 du Code bruxellois du Logement)
• Flandre : au maximum 3 mois de loyer (article 37 du Vlaams Woninghuurdecreet)

Le compte de garantie est bloqué : il ne peut être libéré qu'avec l'accord écrit des deux parties ou une décision de justice. En cas de désaccord à la fin du bail, c'est le juge de paix qui tranche.

Durée du bail

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour 9 ans dans les trois régions. Un bail de courte durée est possible pour 3 ans au maximum au total, prorogations comprises. À Bruxelles, si personne ne donne congé à temps ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail de courte durée est réputé conclu pour 9 ans depuis son début (article 238).

Préavis du locataire

Dans un bail de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. S'il part pendant les trois premières années, il doit une indemnité au bailleur :

• pendant la 1re année : 3 mois de loyer
• pendant la 2e année : 2 mois de loyer
• pendant la 3e année : 1 mois de loyer
• à partir de la 4e année : pas d'indemnité

C'est la même règle en Wallonie (article 55, § 5), à Bruxelles (article 237, § 5) et en Flandre (article 20). Si c'est le bailleur qui a donné congé (occupation personnelle, travaux ou sans motif), le locataire peut partir avec un préavis d'un mois, sans indemnité. Dans un bail de courte durée, le locataire peut aussi partir à tout moment avec 3 mois de préavis ; à Bruxelles, l'indemnité est alors d'un mois de loyer (article 238).

Réparations locatives

Le locataire prend en charge les menues réparations et l'entretien courant. Les grosses réparations (toiture, gros œuvre, remplacement du chauffage central) incombent au propriétaire.

Expulsion et hiver

Une expulsion ne peut avoir lieu qu'en vertu d'une décision du juge de paix, exécutée par un huissier. Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même.

• Bruxelles : un moratoire hivernal interdit d'exécuter une expulsion du 1er novembre au 15 mars (article 233duodecies du Code bruxellois du Logement). Le juge peut y déroger par une décision spécialement motivée si un relogement est disponible, si le logement est dangereux, si le comportement du locataire met des personnes en danger ou si le bailleur doit occuper le logement pour un cas de force majeure. L'indemnité d'occupation reste due pendant cette période.
• Wallonie : il n'y a pas de trêve hivernale pour les logements loués sur le marché privé. L'interdiction d'expulser en hiver concerne les logements sociaux.
• Flandre : pas de trêve hivernale légale ; le juge peut accorder des délais au locataire.

Indexation du loyer

Le bailleur peut indexer le loyer une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sur la base de l'indice santé publié par le SPF Économie. En Wallonie, l'indexation doit être demandée par écrit, n'a d'effet que pour les trois mois précédant la demande et, si elle augmente le loyer, suppose un bail écrit et enregistré (article 57 du décret).

État des lieux

Un état des lieux d'entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, est obligatoire dans les trois régions (Wallonie, article 27 ; Bruxelles, article 220 ; Flandre, article 9).

S'il n'y en a pas, c'est le locataire qui est protégé : il est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (Wallonie, article 28 du décret ; à Bruxelles, article 1731 du Code civil, applicable par l'article 220). Le bailleur doit alors prouver les dégâts qu'il reproche au locataire.

Vérifié le 23 septembre 2026 sur Justel (décret wallon du 15 mars 2018, Code bruxellois du Logement, Vlaams Woninghuurdecreet). Information juridique, pas un conseil d'avocat.