Comment résilier un bail : préavis, procédure et modèle de lettre 2026

Résilier son bail : les règles à connaître en 2026

La résiliation du bail d'habitation obéit à des règles précises, différentes selon que l'initiative vient du locataire ou du bailleur. L'article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe de la reconduction tacite du bail, tandis que l'article 15 organise les conditions du congé.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier d'un motif (article 12 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit simplement respecter un délai de préavis.

Le préavis de 3 mois (droit commun)

Pour un logement vide situé en zone non tendue, le préavis est de 3 mois. Ce délai court à compter de la réception de la lettre de congé par le bailleur.

Le préavis réduit à 1 mois

L'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• Zone tendue : communes listées par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, et au total plus de 1 100 communes)
• Location meublée : le préavis est toujours de 1 mois (article 25-8 de la loi)
• Mutation professionnelle : mutation décidée par l'employeur
• Perte d'emploi involontaire : licenciement, fin de CDD, rupture de période d'essai par l'employeur
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• État de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical à l'appui)
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
• Attribution d'un logement social
• Locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement

Important : le motif justifiant le préavis réduit doit être mentionné dans la lettre de congé et justifié par un document probant.

Les formalités de résiliation

Les modes d'envoi valables

L'article 15-I prévoit trois modes de notification du congé :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : le mode le plus courant et le plus sûr
• Acte d'huissier (commissaire de justice) : plus coûteux mais incontestable
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé

Le préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le bailleur (et non de l'envoi).

Le contenu de la lettre de congé

Votre lettre de résiliation doit contenir :

• Vos coordonnées et celles du bailleur
• L'adresse du logement concerné
• La date de prise d'effet souhaitée (en respectant le préavis)
• Le motif du préavis réduit, le cas échéant, avec le justificatif
• Votre future adresse pour la restitution du dépôt de garantie

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (3 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé) et pour l'un des trois motifs limitatifs de l'article 15-II :

• Reprise pour habiter : le bailleur ou un proche souhaite occuper le logement
• Vente du logement : le locataire bénéficie d'un droit de préemption
• Motif légitime et sérieux : manquements du locataire à ses obligations

Le préavis du bailleur est de 6 mois avant l'échéance pour un bail vide, 3 mois pour un meublé. Le locataire bénéficie de protections renforcées s'il a plus de 65 ans et des ressources modestes (article 15-III).

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire et amiable (article 3-2 de la loi). En cas de désaccord, chaque partie peut faire appel à un commissaire de justice (les frais sont alors partagés par moitié).

La vétusté ne peut être imputée au locataire. Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver l'usure normale du logement.

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